Wielu właścicieli nieruchomości żyje z przekonaniem, że mieszkania lub domu, w którym mieszka lokator, osoba z prawem dożywocia albo służebnością osobistą, po prostu nie da się sprzedać. To jeden z najczęstszych mitów, z jakim się spotykamy – i dobra wiadomość brzmi: da się, i robimy to regularnie.
Czym właściwie jest służebność i dożywocie?
- Służebność osobista mieszkania – prawo do zamieszkiwania w lokalu, wpisane najczęściej w księdze wieczystej (np. babcia, która przekazała mieszkanie wnukowi, ale zachowała prawo do życia w nim do śmierci).
- Prawo dożywocia – podobne uprawnienie, zwykle wynikające z umowy dożywocia (przekazanie nieruchomości w zamian za opiekę i prawo zamieszkania).
- Lokator – osoba wynajmująca lub zajmująca lokal na innej podstawie (umowa najmu, użyczenie, a czasem bez żadnej podstawy prawnej – tzw. „dziki lokator”).
Każda z tych sytuacji obciąża nieruchomość, ale nie unieważnia prawa właściciela do jej sprzedaży.
Czy obciążenie służebnością blokuje sprzedaż?
Nie. Nieruchomość można sprzedać razem z wpisaną służebnością – nowy właściciel (czyli np. firma skupująca takie nieruchomości) wstępuje w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela. Osoba uprawniona do służebności zachowuje swoje prawo, zmienia się tylko właściciel nieruchomości.
To właśnie różni sprzedaż takiej nieruchomości od sprzedaży „zwykłej” na rynku – zwykli kupujący (rodziny szukające mieszkania dla siebie) najczęściej odpadają, bo nie chcą mieszkać z obcą osobą lub czekać latami na opróżnienie lokalu. Tu wchodzą wyspecjalizowane firmy, takie jak nasza, które rozumieją te ograniczenia i mają na nie sposób.
A co z lokatorem, który nie chce się wyprowadzić?
Sytuacja zależy od podstawy prawnej, na jakiej mieszka:
- Najemca z umową – obowiązuje go umowa i przepisy o ochronie lokatorów; sprzedaż nieruchomości nie rozwiązuje automatycznie umowy najmu, nowy właściciel wstępuje w prawa wynajmującego.
- Osoba bez tytułu prawnego („dziki lokator”) – tu droga prowadzi przez postępowanie eksmisyjne, co bywa długie i kosztowne dla właściciela, jeśli próbuje to robić samodzielnie.
- Domownik, były partner, członek rodziny – każda z tych sytuacji wymaga indywidualnej analizy stanu prawnego.
We wszystkich tych przypadkach sprzedaż udziału lub całej nieruchomości jest możliwa – kupujący przejmuje nieruchomość wraz z jej obciążeniami i sam zajmuje się dalszym uregulowaniem sytuacji lokatora.
Dlaczego sprzedaż takiej nieruchomości jest trudna na wolnym rynku?
- Banki niechętnie udzielają kredytów na nieruchomości obciążone służebnością lub zajęte przez lokatora.
- Indywidualni kupujący obawiają się problemów prawnych i wolą „czyste” mieszkania.
- Wycena rynkowa takiej nieruchomości jest niższa, a czas sprzedaży znacznie dłuższy.
Jak wygląda sprzedaż takiej nieruchomości u nas?
- Bezpłatna analiza sytuacji prawnej – sprawdzamy księgę wieczystą, rodzaj obciążenia, sytuację lokatora.
- Wycena i propozycja – przedstawiamy konkretną kwotę, uwzględniającą obciążenie.
- Szybka transakcja – formalności u notariusza, bez konieczności czekania na wyprowadzkę lokatora czy wygaśnięcie służebności.
- Środki na konto – wypłata bez zbędnych opóźnień.
Podsumowanie
Służebność, dożywocie czy obecność lokatora to nie przeszkoda, a jedynie czynnik wpływający na wycenę i sposób przeprowadzenia transakcji. Jeśli zastanawiasz się, czy Twoją nieruchomość w ogóle można sprzedać – odpowiedź brzmi: tak, i możemy to zrobić szybko, bez stresu i bez czekania na uregulowanie sytuacji lokatora.
Masz mieszkanie z lokatorem, służebnością lub dożywociem i nie wiesz, co dalej? Skontaktuj się z nami – bezpłatnie ocenimy Twoją sytuację i przedstawimy konkretną propozycję.
